土地活用として太陽光発電を設置する場合は、どんな手続きが必要なの？
市街化調整区域に勝手に設置するとどうなるの？
太陽光発電を設置した後、固定資産税は上がるの？
「相続などで農地であった土地を譲り受けたのだが、農業をするつもりはないので、その土地を有効活用したい。」
このような遊休地や農作放棄地の有効活用として、今、太陽光発電が注目されています。
しかし、自宅の屋根に乗せるタイプの太陽光発電のように、業者に依頼すればすぐに太陽光発電設備が設置できるわけではありません。
その土地がどのような種別の土地なのか、事前に調べてきちんと手続きを取らないと、後々面倒なことになってしまいます。
今回は、太陽光発電を市街化調整区域に設置する場合、どのような手続きが必要なのかを詳しく解説していきます。
後でトラブルに巻き込まれて時間もお金も無駄にしないように、太陽光発電で土地活用を検討している方は、ぜひ参考にして下さい。
自分の土地が市街化調整区域が調べる方法とは？
遊休地に太陽光発電を設置したいと思ったら、まず、自治体の「都市計画課」へ行ってみましょう。
あなたの持っている土地が、都市計画法による「市街化区域」なのか、「市街化調整区域」なのかをチェックすることが出来ます。
調べるのも簡単なのでそれほど時間がかかりません。
まずは、役場に行って地目を調べて見ましょう。
市街化区域と市街化調整区域とは？
土地には市街化区域と市街化調整区域があります。
市街化区域とは
住宅建築や道路建設などの市街化が許可されている区域です。
集合住宅が建設されているエリアで、住宅を建てることもできますし、老朽化した住宅を取り壊して再建築をすることもできます。
市街化調整区域とは
市街化を抑制していく地域のことです。
希少価値の高い農地の環境保護や乱開発を防ぐために、各自治体ごとに、「基本的に建物の建築ができない区域」として制定されている区域です。
この土地では自由に住宅を建てることはできませんし、老朽化した家を再建築する場合も特別な許可が無い限りは工事を行うことができません。
市街化区域で太陽光発電をする場合は農地転用届を出す
もしあなたの土地が「市街化区域」にあったとしたら、
太陽光発電を設置するのはそれほど大変ではありません。
農業委員会に地目変更をするために「農地転用届け」を提出するだけで、
太陽光発電ソーラーパネル設置許可が下りるはずです。
市街化区域で太陽光発電をする場合は地目の変更が難しい
あなたの土地が「市街化調整区域」だった場合、そう簡単に太陽光発電設備を設置することができません。
都道府県知事に農地転用の許可申請や、
設備の建築許可申請を行って開発許可を得る必要があります。
それも、持っている土地の大きさや周辺地理の条件などで、
許可が下りる場合と下りない場合があります。
市街化調整区域で太陽光発電を行う方法とは
その土地が市街化調整区域だった場合、下記のような手続きが必要になってきます。
農業委員会でその土地の「農地区分」を確認する
農地区分は次の5つに分けられます。
| 農用地区域内農地 | 市町村が定める農業振興地域整備計画において、 農用地区域とされた区域内の農地 |
| 甲種農地 | 第1種農地の条件を満たす農地であって、 市街化調整区域内の土地改良事業等の対象となった農地（8年以内）等、 特に良好な営農条件を備えている農地 |
| 第1種農地 | 10ha以上の規模の一団の農地、 土地改良事業等の対象となった農地等良好な営農条件を備えている農地 |
| 第2種農地 | 鉄道の駅が500m以内にある等、 市街地化が見込まれる農地又は生産性の低い小集団の農地 |
| 第3種農地 | 鉄道の駅が300m以内にある等、 市街地の区域又は市街地化の傾向が著しい区域にある農地 |
土地の地目が「農用地区域内農地」だった場合
原則として農地転用できません。
この場合は、太陽光発電設備の設置は諦める必要があります。
土地の地目が「甲種農地・第１種農地」だった場合
原則として農地転用出来ませんが、最近は甲種農地・第1種農地でも、
ソーラーパネル設置の要望が多いため、例外も認められています。
管轄する市区町村の農業委員会で、例外に当るかどうか確認をしてみましょう。
例外に当てはまる場合は、太陽光発電設備を設置することが可能です。
土地の地目が「第２種農地・第３種農地」だった場合
「転用許可」を取得すれば、ソーラーパネルの設置は原則可能です。
ただし、こちらも管轄する市区町村の
「農業委員会」が裁量権をもっているので確認が必要となります。
土地の大きさによって地目の転用届け出先が違う
土地の大きさによって地目の変更を届け出する場所が変わります。
- 面積が4ha以下の場合 ・・・ 農業委員会を介して、都道府県知事から許可を得る
- 面積が4ha以上の場合 ・・・ 直接県知事に申請書を提出する
地目の変更届けに必要な書類とは
土地の区分や大きさによって提出する書類は異なりますが、代表的な書類を挙げておきます。
- 設置する土地の登記標本
- 設置する土地の地番がわかる図面
- 耕作者の同意書
- 農地が土地改良区内にある場合は該当する土地改良区の意見書
- これから建設する建物(太陽光発電)の面積や、
距離を表示する見取り図(1/500～1/2,000程度) - 転用に関連して他法令の認可を了している場合は、その旨を証する書面
農地転用にかかる費用とは？
農地転用にかかる費用は手続きの内容によって変わりますので、詳しくは役場の担当者にヒアリングをしましょう。
| 手続きの種類 | 手続きの内容 | 代行費用相場 |
| 農地法第3条届出 | 市街化区域内にある農地を農地として使用する目的で農地を売買・賃借・贈与その他の権利を設定する | 30,000〜70,000円 |
| 農地法第3条許可 | 市街化調整区域内や非線引き区域内にある農地を農地として使用する目的で農地を売買・賃借・贈与その他の権利を設定する | 40,000〜50,000円 |
| 農地法第4条届出 | 市街化区域内にある農地を権利者が用途を変更して使用する | 30,000〜50,000円 |
| 農地法第4条許可 | 市街化調整区域内や非線引き区域内にある農地を権利者が用途を変更して使用する | 60,000〜80,000円 |
| 農地法第5条届出 | 市街化区域内にある農地を賃貸や売買などでその権利を移動し、使用目的を変更する | 30,000〜50,000円 |
| 農地法第5条許可 | 市街化調整区域内や非線引き区域内にある農地を賃貸や売買などでその権利を移動し、使用目的を変更する | 75,000〜80,000円 |
| 農振除外申請 | 転用したい土地が農業振興地域整備計画の農用地区域内に指定されている場合、農用地区域から除外してもらう | 100,000円程度 |
| 開発行為許可申請 | 建築物の建築又は特定工作物の建設のための目的で行う土地の区画形質を変更する | 300,000円程度 |
| 非農地証明 | 登記簿上の地目が農地になっているが、現状が農地以外の目的で使用されている土地を非農地であると証明する | 30,000〜60,000円 |
市街化調整区域で太陽光発電をする際の注意点とは？
市街化調整区域内で太陽光発電システムを設置するための手続きは、
かなり複雑で面倒なものとなっています。
もし、手続きをせずに勝手に設置した場合はどうなるのでしょうか。
許可を得ずに設置してしまった場合、
次のような処分を受ける可能性があります！
- すべて撤去させられた上に農地の原状回復命令を出される
- 3年以下の懲役または300万円以下の罰金（法人の場合は1億円の罰金）
自分一人で手続きを行うのは難しい…と思ったら、
行政書士にお願いするのも一案です。
農地転用の導入実績が豊富な太陽光発電の業者なら、
農地転用を得意とする行政書士を紹介してもらうことも可能です。
またもう一点、注意しなければならない点として、
「固定資産税」の増加が挙げられます。
それまでは希少価値の高い農地ということで、
税制面で非常に優遇されていた固定資産税が、
宅地に変更になったため約100倍にも増えてしまうのです。
固定資産税評価額が5000万円の土地の場合、
農地だった時 … 数千円 → 農地転用後 … 約70万円（年間）
固定資産税の負担分も事前にしっかり把握して、
売電収入できちんと賄えるのか、シミュレーションする必要が出てきます。
業者に見積もりを取る時に、その点もしっかり注視しましょう。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
遊休地に太陽光発電システムを設置する時には、
まず次の2つを確認しましょう。
- その土地が市街化調整区域に属するのかどうか
- 農地区分はどうなのか
市街化調整区域だった場合、農地転用の手続きは複雑で面倒ですが、
怠ると重い処分を受ける可能性があります。
一人で手続きすることが難しければ、
行政書士に任せることも出来ますので業者に相談してみてください。
また農地転用により、固定資産税がそれまでより100倍近くになることも考慮して、売電収入をシミュレーションするようにしてください。
太陽光発電に関してはコチラの記事で詳しくまとめているので、これから設置を検討している方は損をしない為にも合わせて確認することをおすすめします。
